Ak nepracujete s predajom stavebných pozemkov, tak pozemok kupujete len raz za život. Kto sa v oblasti predaja stavebných pozemkov nepohybuje, často ani nevie, čo je vlastne potrebné spraviť. Existuje niekoľko základných pilierov, o ktorých by ste mali vedieť, ešte pred tým ako kúpite samotný pozemok.
Skôr, ako začnete hľadať vhodný pozemok pre svoju nehnuteľnosť, je potrebné si približne určiť, aký typ domu bude na ňom stáť. V počiatočnej fáze je potrebné preveriť, či je pozemok právne vysporiadaný, a či má možnosť sprístupnenia a napojenia sa na inžinierske siete. To, čo sa najčastejšie zvažuje pri kúpe pozemku je, aká je doprava do práce a do mesta. Hodnotí sa to, ako dlho bude trvať cesta do práce, či do školy. Hodnotí sa občianska vybavenosť okolia – teda či sú v blízkosti obchody, školy, zdravotné strediská a ihriská. Dôležité je okolie pozemku, jeho oddychové možnosti a potenciál územia. To znamená, či je výstavba v jeho okolí ukončená, v akom stave sú chodníky a cesty. Disponuje okolie nejakou zeleňou? Predpokladajte, či sa v budúcnosti nemôžu stavať v okolí aj iné objekty okrem rodinných domov, ktoré by vám narúšali bývanie.
Pri výbere vášho vysnívaného pozemku sa uistite, či sa nenachádza v hlučnej lokalite, napríklad, či sa v okolí nenachádza diaľnica, železnica, či nočné podniky. V neposlednom rade, ak kupujete dom nemôžete vedieť, akí na vás čakajú susedia, to ukáže až čas.
Aký veľký pozemok si vybrať?
Urobte si detailnú predstavu o vašom bývaní. Naplánujte si dispozičné riešenie vášho nového domu – najmä to, ako budú usporiadané izby, a ako bude celý dom riešený. Ak si neviete poradiť sami, urobia to za vás architekti alebo projektanti rodinných domov. Pomocou filtrov si navrhnete svoj vysnívaný domov. Štandardné riešenie domu je mať v dome 4 izby, čiže tri spálne a jednu obývaciu miestnosť. Veľkosť pozemku na výstavbu bežného rodinného domu by mala byť nad 500 m², ideálne okolo 1000 m². Ďalšou zásadnou otázkou je, či sa rozhodnete pre výstavbu bungalovu alebo dvojpodlažného domu. Vo výbere typu domu vám pomôže tento článok o (Ne)výhodách jednopodlažných domov.
Podľa vášho navrhnutého projektu si viete stanoviť minimálne potrebné rozmery pozemku. Šírka pozemku, do ktorého chcete umiestniť dom by nemala byť menšia ako 15 m. K týmto rozmerom je potrebné ešte pripočítať odstupové vzdialenosti od hraníc pozemku. Obvykle sa počíta 0,5 m od ulice a zo strán domu sa počíta 2,0 m až 5,0 m – vtedy dostanete minimálne rozmery pozemku. Pozemok štandardných rozmerov rodinných domov na väčšom území je na úrovni od 500 do 600 m². Geometricky sa jedná približne o ideálny pomer šírky a dĺžky pozemku, teda v pomere 2:3.
Medzi ďalšie parametre, ktoré by ste nemali zanedbať je sklon pozemku – teda svah pozemku. Svahovitosť pozemku môže skomplikovať samotné umiestnenie stavby na pozemku. Svahovitý pozemok zvyšuje náklady na úpravy terénu. Za prevýšenie môžeme považovať taký pozemok, ktorý má prevýšenie väčšie ako 1 m. V tomto prípade je ideálne pozemok vyrovnať. Dôležitá je aj orientácia na svetové strany, zloženie základnej zeminy, rohová poloha pozemku, nepravidelný tvar pozemku a tak isto aj prístupová cesta. Pri orientácií pozemku majte na pamäti vhodné osadenie projektu rodinného domu na pozemok. Napríklad, aby terasa bola smerovaná na juh, spálne na východ a podobne. Z tohto pohľadu sú výhodnejšie pozemky, ktoré majú prístup na ulicu zo severnej strany. Prístupová cesta k pozemku je aspekt, ktorý ovplyvní vaše stavebné povolenie. Bez nej vám ho totiž žiadny úrad nemôže vydať.
Inžinierske siete
To, čo sa môže stať je, že v lokalite, v ktorej zvažujete kúpu pozemku, nemusí byť verejná kanalizácia alebo verejný plynovod. To, aby ste predišli komplikáciám, môžete preveriť menovite u elektrární, plynární, či vodárni. Skontrolujte, či sa v danej lokalite všetky inžinierske siete nachádzajú. Pred kúpou pozemku sa uistite, či cez danú parcelu nevedú nijaké na prvý pohľad nie viditeľné siete, ktoré by mohli obmedzovať budúcu výstavbu. Napríklad by mohlo ísť o podzemný plynovod, optické siete, vodovod a kanalizáciu, elektroinštalácie, či iné závlahové potrubia. Od týchto sietí je potrebné dodržať ochranné pásmo, teda odstupovú vzdialenosť. Odstupová vzdialenosť môže siahať až po desiatky metrov, čo môže úplne znemožniť stavbu nehnuteľnosti. Na príslušnom stavebnom úrade by vám mali vedieť odpovedať na vaše otázky.
Cena je predovšetkým ovplyvnená lokalitou. Samotná lokalita určuje cenu pozemku. Všetky inžinierske siete sú zahrnuté v cene pozemku, ktorý si kúpite. Nemusíte sa obávať, že cena pozemku sa radovo vyšplhá ešte vyššie. Elektrina, voda, plyn, kanalizácia, pouličné osvetlenie, prístupové cesty a chodníky – za toto všetko si platíte, ak si kúpite pozemok.Územný plán mesta označuje parcely a lokality, ktoré obec určila na určitý konkrétny zámer. Napríklad bytová zástavba, priemysel, individuálna bytová výstavba, rekreácia a podobne. Mestský alebo obecný úrad vydá na požiadanie územnoplánovaciu informáciu (UPI) pre danú parcelu. Jej vydanie sa spoplatňuje. Ak je pozemok evidovaný v poľnohospodárskom alebo lesnom fonde, je potrebné vyňať ho z pôdneho fondu, čo sú dodatočné náklady ku kúpnej cene pozemku. Konkrétnu cenu za vyňatie sa dozviete na Slovenskom pôdnom fonde. V neposlednom rade si položte otázku, či tento krok zveríme realitke, alebo budete všetky náležitosti uskutočňovať sami.
Keď sa rozhodnete pre kúpu vášho vysnívaného pozemku, potrebujete mať riadnu kúpnu zmluvu so všetkými náležitosťami a návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Nezabudnite na preverenie aktuálneho listu vlastníctva – teda podľa čísla parcely, čísla LV, alebo mena predávajúceho. Obsahuje označenie parcely, výmeru parcely, druh pozemku, druh stavby. Identifikáciu skutočných vlastníkov zapísaných ako vlastník v časti B listu vlastníctva a ich spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti. Evidenciu tiarch spojených s vlastníctvom nehnuteľnosti. v prípade, že kupujete stavebný pozemok evidovaný na liste vlastníctva ako poľnohospodársky pozemok (orná pôda, chmeľnica, vinica, záhrada, ovocný sad, trvalý trávny porast) – je potrebné preveriť, či sa pozemok nachádza v lokalite zaradenej medzi chránené poľnohospodárske pôdy.
Podľa zákona č. 220/2004 sú všetky poľnohospodárske pôdy podľa príslušnosti zaradené do 9 skupín kvality pôdy. Najkvalitnejšie patria do prvej skupiny a najmenej kvalitné do deviatej skupiny. Prvé štyri skupiny sú chránené podľa zákona o ochrane poľnohospodárskej pôdy a možno ich dočasne alebo trvale použiť na nepoľnohospodárske účely iba v nevyhnutných prípadoch, ak nie je možné alternatívne riešenie.
