Výber stavebného pozemku je prvým a aj najdôležitejším rozhodnutím. Je potrebné si uvedomiť že nevyberáme iba stavebný pozemok, ale aj miesto kde budeme tráviť zvyšok života.Pred stavbou rodinného domu je výber stavebného pozemku prvým najdôležitejším rozhodnutím. Pre každého stavebníka je prospešné, aby si uvedomil, že výberom stavebného pozemku si vyberá miesto, kde prežije významnú časť svojho života. Na trhu je k dispozícií veľký výber stavebných pozemkov. Pri výbere by sme mali vedieť ako vybrať vhodnú stavebnú parcelu, nakoľko nielen tvar a veľkosť pozemku významne podmieňuje kvalitu vášho rodinného domu.
Malé stavebné pozemky a parcely (do 400 m2) sú vhodné najmä na radovú zástavbu. Ak uvažujete o samostatne stojacom menšom rodinnom dome, je dobre mať stavebný pozemok o veľkosti cca 500 – 800 m2. Pri výstavbe väčšieho rodinného domu, príp. viacgeneračného domu alebo dvojdomu, je vhodné uvažovať o parcele min. 1000 m2. K danej ploche pozemku musí samozrejme prislúchať aj nejaká minimálna šírka pozemku. Ideálny je pomer šírky a dĺžky 2:3. Pri radovej zástavbe sú šírky pozemkov 7-10 m. Pri individuálnej zástavbe sa odporúča min. šírka 15 m. Pri určovaní správnych rozmerov pozemku netreba zabudnúť na to, že pri samostatne stojacich rodinných domoch (ak to nie je územným plánom určené inak) nesmie byť vzdialenosť medzi nimi menšia ako 7 metrov. V stiesnených pomeroch je možné znížiť ju aj na 4 m, ak v žiadnej z protiľahlých častí stien nie sú okná obytných miestností. Vzdialenosť rodinného domu musí byť minimálne 2 m od susedných parciel a 3m od prístupovej komunikácie.
Keďže medzi významné dôvody výstavby rodinného domu patrí získanie životného priestoru pre súkromie, relaxáciu a oddych, je užitočné zohľadniť pri uvažovaní o veľkosti a tvare pozemku aj optimálny pomer zastavaných plôch a výmery pozemku. Medzi zastavané plochy sa počítajú aj spevnené plochy, chodníky a terasy okolo domu, pričom ich optimálny súčet je 30 percent z výmery pozemku.
Ešte pred samotnou kúpou pozemku je vhodné požiadať na príslušnom stavebnom úrade o územnoplánovaciu informáciu, či daný pozemok je vhodný na výstavbu rodinného domu. Každá obec a mesto má vypracovaný a schválený platný územný plán, ktorý komplexne ustanovuje zásady a regulatívy priestorového usporiadania a funkčného využívania územia obce. V danom územnom pláne sú presne vymedzené územia a plochy určené na zástavbu rodinných domov a ostatné plochy
(dopravná, občianska a technická vybavenosť). Dané regulatívy Vám určujú, aký typ domu môžete na danom mieste stavať, a ako presne ho na pozemok osadiť a umiestniť. Realizovať výstavbu mimo určeného územia je možné iba na základe zmeny a doplnku územného plánu. Odporúčame tiež poinformovať sa o plánovanej výstavbe v okolí.
Ďalšími dôležitými faktormi pri výbere pozemku, na ktoré nesmieme zabudnúť, sú svahovitosť pozemku, orientácia na svetové strany, dopravná dostupnosť služieb, obchodov a škôl. Nevýhodou nerovného terénu sú zvýšené náklady na realizáciu, dopravu k stavenisku a stavebné materiály, zložitejšie zakladanie, úprava okolia a záhrady budovaním oporných múrov, terás a pod. Treba však zohľadniť aj orientáciu svahu vzhľadom na svetové strany. Výhodné sú južné svahy, pretože severné sú chladnejšie a menej osvetlené, čo ovplyvňuje podmienky na presvetlenie týchto budov a náročnosť v dispozičnom rozmiestnení obytných priestorov.
Pri výbere stavebnej parcely by sme mali pamätať taktiež na hladinu spodnej vody, znalosť zloženia podložia, geologických podmienok a eliminovať tak riziko zvýšenia finančných nárokov v prípade zosuvu pôdy, výstavbe suterénu pod hladinou spodnej vody alebo rodinného domu na navážke. Porozprávajte sa s majiteľmi susedných parciel a pozemkov, ktorí realizovali stavbu rodinného domu pred vami. Máte tak možnosť dozvedieť sa, či boli v okolí realizované geologické prieskumy v minulosti a v prípade potreby sa ďalej informovať na príslušnom stavebnom úrade skôr, ako zvolíte náročnosť stavebných konštrukcií a investujte do zakladania stavby. V neposlednej miere je vhodné poznať prítomnosť radónu v podloží a uistiť sa, či vaša stavebná parcela ma nízky stupeň jeho výskytu, aby sa mohol rodinný dom začať stavať bez problémov. V prípade stredného stupňa výskytu je potrebné počítať s položením vhodnej izolácie zabezpečujúcu protiradónovú ochranu. Ak ste zistili, že v danej lokalite je vysoký stupeň výskytu radónu, tak finančné nároky na zamedzenie prestupu radónu do domu narastú a nemusí byť ekonomicky a zdravotne vhodné parcelu kúpiť.
Medzi hlavné faktory ovplyvňujúce cenu pozemku patrí možnosť napojenia na inžinierske siete s dostatočnými kapacitami. Najdôležitejšia je elektrina (bez nej sa prakticky nedá stavba realizovať) a ďalej podľa miestnych podmienok plyn, vodu, splašková a dažďová kanalizácia, káblová TV, telefón. V inzercii deklarované „VIS“ (všetky inžinierske siete) nemusia spĺňať Vaše očakávania. Preto je potrebné získať písomné súhlasy k napojeniu uvažovanej výstavby od všetkých správcov sietí. Môže sa stať, že elektrické vedenie ide popred parcelu ale súhlas nedostanete, lebo už nie je dostatočná kapacita. Ak vidíte, že niektoré inžinierske siete by mohli byť problematické, je dobré na kúpu pozemku uzatvoriť zmluvu o budúcej zmluve, v ktorej bude stanovené, že pozemok kúpite až po vydaní územného rozhodnutia. Na vydanie územného rozhodnutia nie je nutné, aby bol žiadateľ majiteľom pozemku, postačí súhlas majiteľa. Vydanie kladného územného rozhodnutia s umiestnením stavby sa stane predpokladom pre uzavretie kúpno-predajnej zmluvy.
Nemenej dôležitými faktormi pri kúpe stavebného pozemku je možnosť napojenia na verejnú komunikáciu, existujúce objekty na pozemku, oplotenie, porast a pod. Dom by mal mať bezproblémový prístup, to znamená najlepšie priamu príjazdovú komunikáciu z verejnej komunikácie, či ulice. Ak komunikácia vedie k stavebnej parcele cez cudzí pozemok, treba túto skutočnosť vopred vyriešiť právom na používanie susedného pozemku na príjazd alebo spoluvlastníctvom cesty. Niekedy aj bežne používaná komunikácia môže mať majiteľa, informáciu si radšej preverte. Pri väčších komunikáciách môže byť problém so súhlasom polície na napojenie na túto komunikáciu. Ideálne je napojenie na komunikáciu zo severu, čo umožní umiestniť vstupné a hospodárske priestory v dispozícii domu tak, aby obytné miestnosti mali výhodnú južnú polohu. Ak chcete stavať finančne efektívne, musíte si uvedomiť dostupnosť obydlia – krátku vzdialenosť do stavebnín, betonární, k dodávateľom zariadení a pod. Nezanedbateľnú úlohu pri tom hrá nerovnosť terénu a prístupnosť autom (napr. pri stavbe betonárskou pumpou, či inou ťažkou technikou).
Pred zakúpením pozemku nezabudnite na overenie jeho právneho stavu. Nepodceňujte nejasné právne vzťahy, nedoriešené dedičstvá, resp. ak predávajúci nemá aktuálne a kompletné informácie alebo nie je výlučným vlastníkom parcely, nakoľko práve toto môže byť zdrojom právnych vád zamedzujúcich katastru, aby vám po zakúpení pozemku vystavil list vlastníctva na vaše meno. Ak ste pred zakúpením pozemku získali všetky potrebné právne informácie, overte si ich na katastri vrátane ťarchy, všetkých vecných bremien, vrátane tých, ktoré zabezpečujú dodržanie ochranného pásma pre vedenie el. prúdu, telekomunikačných sietí, vodných tokov, ochrany prírody či pamiatkovej starostlivosti. Ak narazíte na nejasnosti alebo otázky, radšej ich vopred konzultujte s právnikom, ktorý sa venuje tejto oblasti, aby ste predišli právnym problémom a kúpa pozemku prebehla hladko.
V neposlednej miere sa pred kúpou pozemku určite oplatí veľmi pozorne porovnávať ceny v bližšom okolí. Dobre môžu poslúžiť taktiež cenové mapy, ale ceny uvádzané v nich nemusia vždy súhlasiť s trhovými cenami v danej lokalite. Môžete využiť napr. aj služby odhadcov, ktorí vám s prihliadnutím na atraktívnosť danej lokality, jej vybavenosť, napojenie na komunikácie a dostupnosť inžinierskych sietí pomôžu zvážiť zakúpenie stavebného pozemku.
